朋友给我起了个外号，“空中飞人”，每每这么叫我，甚至还有点亲切的意思。
近两三年走了不少地方，对一个城市的初步印象，往往就是降落盘旋的那几分钟里，这个城市发展的怎么样，有多少高楼大厦，有多少沧海桑田，一目了然。
昨晚同事发来几张谷歌卫星图让我研究一下，看完后想跟大家分享一下今天的内容，为什么全世界房价最贵的十大城市，中国能占到四个？中国的房地产跟海外的房地产相比，有何不同？
01
先来看看同事发给我的谷歌卫星图：
除了东京之外，其他几座城市是美国商业地产机构CBRE（世邦魏理仕）发布的全球房价最贵的几大城市，top10的榜单是这样子的：
香港依旧是全球房价最贵的城市，上海、深圳、北京分别排到了第四、第五、第六。
仔细来看，当中深绿色基本是山地、郊野公园，看起来不是那么满满当当的也还是中国的几座城市，是不是很奇怪？中国房价都拿来买菜地了吗？这么多未开发用地，却让房价高高挂起，北上广年年都在赶人……最不可思议的是，绿地面积最大的居然是香港，而喊“缺地”最凶的，依旧是香港！
这是为什么？
香港其实不缺地，香港的土地之中，绿地占比66.5%，住宅面积在整个香港的土地面积里只占6.9%不说，其中还有大量的公屋、居屋、村屋，私人住宅只占住宅里面的33%，也就是占香港整体的土地面积的2.27%左右。这6.9%的住宅用地，要养活香港七百五十万的人口。
计算人口密度，香港排在澳门、摩纳哥、新加坡后面，位列第四，每平方公里人；然而，这是以香港的总面积1,平方公里来计算的，如果只是按照住宅面积来算……细思恐极……当然，这当中还有更弯弯绕绕的利益纠葛，我曾在“香港要圈定珠海作为“飞地”？”分析过具体的缘由，有兴趣的可以去看看。
但北京、上海还有这么大的绿地空间，这是很多人怎么也没想到的。中国近二十年来zf一直宣传“人多地少”，所以城市规划非常密集，实际上真相是怎样的呢。
拿我所在的上海举个例子：上海辖区面积.5平方公里，实际上建成区面积.3平方公里，土地开发率35%（香港的土地开发率是23.6%），还有那么多的土地没开发。
众所周知的「前滩」板块，南边以中环为界，一大奇观是，紧靠着中环内的所谓前滩九宫格，房价已达12W+,开过中环高速的南边，连房都没，大片荒地。开车沿着浦东中环走一圈，就会见识到什么叫大量闲置土地。
还有办公楼，今年一季度上海中央商务区写字楼的空置率10.6%，非中央商务区空置率达到28.4%，还在继续造写字楼。想想看上海有近万人口，其他城市能有多乐观。
中国的房价高，和人多地少压根没关系。你说，明朝盐价高，老百姓吃不起，只有达官贵人能享用。是因为人多盐少吗？其实盐一点都不少，制造工艺也很成熟，生产条件和资源都很充沛。可要是盐放开了，嘉靖修道观钱从哪里来？
这一切都跟中国土地使用政策有关。
02
中国的土地也是远远比其他亚洲国家多的，比日本、韩国要多很多，所以中国的土地不是一个瓶颈，中国房价的瓶颈是我们的土地政策限制了一些住宅用土地，住宅用土地比例跟其他用地的比例是非常低的。长期存在工业和商业办公用地供给过多、住宅用地偏低的问题。
—年全国年均供应住宅用地.9万亩，商服用地66.0万亩，工矿仓储用地.5万亩，住宅用地占国有建设用地的供应比重年均仅17.8%，这么看也没有说服力，不如来对比一下：
年美国的住宅用地比例是46.9%，年日本的住宅用地比例是61.3%，全球顶尖的国际城市，住宅用地的比例基本都在50%以上，再回头看看上海，一丢丢优势都没有了。
东京俯瞰图
拿卫星图中的东京来说，去过日本的朋友应该有注意到，坐拥万人口的东京都市圈，大多数却都可以享受“一户建”，这种低容积率的独栋住宅，价格上却并没有贵的很离谱，但给人的“宜居”的感觉往往要比中国的别墅来的多。
其实这也是采用西方城市规划年的经验普遍做法，中国房产满打满算也就22年的发展，总体上来说，中国的城市规划更粗放一些，马路宽，街区大，广场也大，公园也大，很多像火柴盒堆积的高层住宅……但是像日本、巴黎这样子的城市，基本上都是窄窄的马路，街区也很小，公园很小但非常多，住宅的容积率比较低，偏向于独栋，但像洛杉矶、纽约，也有一些公寓产品容积率在5.0-10.0，往往更注重采光和大平层的享受。
巴黎俯瞰
那么，咱们一二线城市的住宅用地只能如此了吗？
查阅了很多资料，有一种说法是，“18亿亩耕地红线要守住，这是中国的客观需要和国家安全所在。”因此城市只能建高层住宅。
这个说法是让人无法信服的，在北京、上海种地的能有几个。目前我们还在沿用年制定的规划人均城市、建制镇建设用地标准，但是现在随着产业和经济的发展，很多人去到了一二线城市，农用土地闲置，耕地荒芜的现象肯定很严重。就比如我在老家也有几亩地，但是背井离乡来到上海这么多年，家里的田没人管。
其实不仅我，这种情况很普遍，中国人口迁移凸显“二八法则”，留在村庄的基本都是鳏寡孤独，凡是有点劳动力的基本上都去外面赚钱。
所以说为什么人们总是看到京沪深永远涨，而不少三四线城市的房价滞涨甚至下跌的情况，其背后原因还就是人口不断向核心城市迁移，三四线城市不断地向一二线城市输送人口与财富，在这些核心城市群成熟之前，这种趋势都不会改变，直到产生外溢效应。
深圳龙华，摄影
章先生这个问题也不难解决，人随产业走，区域间土地需求不均衡是客观规律，“人地挂钩”便可以解决这个问题。人口流入的城市群都市圈要加大建设用地供应，人口流出的区域要减少土地供应；这样子也不会损害到耕地红线，也能化解人口净流入地区土地供不应求和人口净流出地区土地供过于求共存的结构性失衡，再往大的说，还能避免“睡城”的现象，这又是我国持续发展进程中不得不认真思考的一个问题。
现在国家重点打造的都市圈正在崛起，从生产率方面来说，大城市劳动生产率平均比小城市高30%，摆在眼前的第一道难题就是房地产的突围，周边城市是否会成为睡城，只能有一个核心城市吗，我们是追求城市之间均衡发展呢，还是该如何走下去，未知和变数太多。
03
土地政策决定房地产市场表现，有什么样的土地政策，就有什么样的房地产市场。
以史为镜，可以知兴替。
除了土地使用政策之外，参考优秀房产管理者——新加坡、德国市场来看，我们还应该注意房屋空置率的问题。